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房地产基金遭遇“赎回潮”,黑石、喜达屋扎堆限制资金赎回,美国楼市怎么了?

每日经济新闻 2022-12-05 18:37:50

◎随着美联储提高利率来抑制通胀,房地产市场已成为受灾最严重的行业之一。

每经记者 文巧    每经编辑 高涵    

当地时间12月3日,据彭博社报道,投资者已于12月1日获悉,全球最大私募股权基金管理公司黑石集团旗下最大的房地产基金——黑石房地产投资信托基金(BREIT)已被限制赎回资金。

BREIT在经历了前两个月的大额赎回后,黑石于12月1日发出通知,12月只有极少数的赎回请求能够被满足。

无独有偶,12月4日,据《巴伦周刊》报道,与黑石一样,专注于房地产的投资公司喜达屋资本的房地产投资信托基金(SREIT)也开始限制赎回。

SREIT与BREIT具有相似的资产组合和费用结构,它们也是近年来房地产投资信托基金行业中表现最强劲的两个板块。为何近期房地产基金接连出现类似抢赎的情况?实际上,这背后凸显的是,随着美国利率政策急转弯,房贷利率大幅上升,房地产面临的风险逐步加大。

有分析指出,两者(BREIT和SREIT限制资金赎回)都是(市场)对整体经济疲软以及利率飙升的回调反应。这可能产生连带效应,导致未来新资金流入大幅减少。

散户争相套现,黑石、喜达屋限制资金赎回

彭博社称,由于投资者的赎回请求激增,黑石集团紧急限制了旗下规模高达1250亿美元(约合人民币8800亿元)房地产投资信托基金(BREIT)的资金赎回。

自2016年成立以来,BREIT一直是黑石集团的“拳头产品”,净资产达到690亿美元。据报道,仅在2021年,BREIT就吸引了超过200亿美元的净流入,在2022年前9个月带来了约170亿美元的净流入资金。

但最近两个月,该基金收到了大量赎回请求。根据规则,该基金每个月回购的金额不超过净资产规模的2%,单个季度累计不超过净资产的5%。

据报道,黑石发送给客户的信件显示,今年10月要求赎回资金的申请达到18亿美元,占公司净资产规模的2.7%,虽然超标,但在董事会批准后获得100%履行。但今年11月,公司只批准了BREIT基金43%的赎回申请,共计13亿美元。

四季度赎回规模可能超标,导致黑石开始出手限制赎回。信件显示,12月,该公司只有占净资产规模0.3%的额度可供投资者赎回资金。如果2023年第一季度还是有大量赎回请求,赎回额度仍然只有净资产的2%。

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巴克莱分析师Benjamin Budish认为,投资者越来越担心BREIT的资产净值可能会继续下降。“这可能会导致未来新资金流入大幅减少,”他说道。

据《巴伦周刊》当地时间12月4日报道,与黑石一样,专注于房地产的投资公司喜达屋资本的房地产投资信托基金(SREIT)也在11月投资者的资金赎回请求超过月度限额后开始限制赎回。

与BREIT一样,SREIT允许投资者每月赎回资产净值的2%,每季度的赎回额度为5%。SREIT的规模达到146亿美元,是仅次于BREIT的第二大非交易型房地产投资信托基金,管理着这只基金的喜达屋资本的资产总价指超过1250亿美元。

SREIT与BREIT具有相似的资产组合和费用结构,SREIT的大部分资产也是公寓大楼和仓库。它们是近年来REIT行业中表现最强劲的两个板块。

与BREIT类似,SREIT在过去一年中增长迅速。 SREIT截至10月的年初至今回报率为10.2%,BREIT的回报率约为9%。

《巴伦周刊》称,赎回请求的增加表明,在今年的表现远远超过公开交易的同类基金之后,由于非上市和上市房地产信托基金之间巨大的业绩差距,许多散户投资者正在退场,寻求套现。

美联储加息影响渐显,美国楼市“退烧”

为什么近期房地产基金接连出现类似抢赎的情况?

宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产教授Susan Wachter认为,“两者(BREIT和SREIT限制资金赎回)都是(市场)对现在看到的整体经济疲软以及利率飙升的回调反应。”

据彭博社报道,在过去十年中,房地产行业从美联储的低利率政策中获益。购房者利用创纪录的低借贷成本大肆购买,推动了房价上涨。同时,超低的利率还推动了再融资热潮,让更多的钱进入房产商的口袋,并创造了大量的抵押贷款经纪人、产权保险代理人和评估师就业机会。

但是,如今,随着美联储提高利率来抑制通胀,房地产市场已成为受灾最严重的行业之一。尽管BREIT和SREIT今年以来的投资回报率均为正数,但相比之下,更多的房地产投资信托基金市场在2022年已是举步维艰,例如,先锋领航集团的房地产ETF今年迄今的总回报率为-13%。

彭博社的数据显示,待完成房屋销售量已连续五个月下降。根据Black Knight Inc.的数据,10 月份锁定利率的抵押贷款数量较2021年同期下降了61%。

根据Green Street的10月份价格指数,房地产价格已从今年的峰值下跌了13%。随着一些大型贷款机构缩减规模,融资环境变得更加棘手。布鲁克菲尔德资产管理公司旗下的房地产公司也警告说,他们可能难以为某些债务再融资。

而房地产之外,更广泛的金融市场可能也将面临风险。“我们必须小心,利率大幅上升,某些资产类别将受到影响,”资产规模达5000亿美元的资产管理公司Principal Global Investors 的首席策略师Seema Shah在谈到未来的潜在陷阱时这样表示。

封面图片来源:每日经济新闻 刘国梅 摄 (资料图)

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