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坊间提出市镇分类三建议 受访专家大多同意 可按地理位置分类

来源:联合早报 2022-12-27 05:00 专家认为,人们的需求和偏好在改变,如更渴望住在有绿色空间,或是较安静不那么热闹的邻里,这些都无法反映在成熟和非成熟市镇的分类中。(李冠卫摄)

建议①:
设半成熟或新兴市镇类别

针对市镇分类的检讨,坊间主要提出三项建议:一、增设半成熟(semi-mature)或新兴市镇的类别;二、完全废除成熟和非成熟市镇分类,按地理位置分类;三、按项目条件分类,如黄金和非黄金地段组屋。

钱文澜则指出,黄金地段组屋模式的初衷是确保人们能负担和住进成熟市镇的优质项目。“计划是要帮助那些因各种因素而偏好市中心与周边地区的人,如他们希望住得靠近父母,因此不应作为主要分类方式。”

傅颖宽也建议参考地理位置,以及过去半年的四房式组屋转售价中位数分成四个地区。

傅颖宽和许家荣也都认为,若按地理位置来分类,黄金地段组屋已经可归入中央区或者核心中央区,无须自成一个类别。

李智升受访时谈到,一个可能的分类方式,是根据每个项目的条件进行分类,这有待研究。

99.co产业研究部主管傅颖宽说,要增设半成熟市镇,相信得让一些非成熟市镇“升级”。“那剩下的非成熟市镇不是看起来更差?说到底,全国只有27个市镇和住宅区,政府检讨市镇分类是为消除对非成熟市镇的成见,增设新类别因此弊大于利。”

“新镇可包括登加,或是榜鹅市镇下的一些分区,包括科尼岛和榜鹅水道区(Punggol Canal)。这些地方尚未开发,还没有任何居住人口。”

正因如此,即使是同时推出的几个黄金地段组屋项目,也会因为与地铁站的距离、周边设施不同等原因,导致申购率差异大。

莫汉以盛港为例说,盛港是新加坡五个规划区之一,有超过25万名居民。“随着居民人数不断增加,是时候调整分类反映市镇的成熟度。”

三、东部和东北部,如宏茂桥、后港、白沙、盛港、实龙岗和淡滨尼,四房式转售价中位数介于50万至60万元左右;

本报向房地产专家了解各项建议的利与弊,其中受访专家大多同意改为按地理位置分类。

建议③:
黄金VS非黄金地段组屋

二、市中心周边地区,如女皇镇、红山、武吉知马、金文泰,四房式组屋转售价中位数为60万元以上;

然而,有分析师认为,增设多一个市镇类别只会让情况更复杂。

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他说:“私宅和组屋始终不同,但如果同样按CCR、RCR和OCR分类,买家可更容易理解为什么相较于RCR或OCR,他们得为CCR的私宅或组屋付更多钱。”

新加坡国立大学房地产与城市研究院院长钱文澜说,成熟和非成熟市镇的差别过去较明显,如成熟市镇一般靠近中央商业区、交通与设施较方便、传统上房价较高或升值潜力较大。

其他分析师也普遍同意按地点分类。Chris International董事许家荣说,一个可能是让组屋市镇分类与私宅一致,即沿用核心中央区(CCR)、其他中央区(RCR)和中央区以外(OCR)这个分类。

对此,傅颖宽说,按项目条件分类,感觉有点像是分黄金和非黄金地段组屋,但他认为这样的分类对潜在买家的帮助有限,因为买家申购前仍会仔细找资料对比个别项目的优劣。

他也强调,榜鹅和盛港近年已改头换面,兴建了更多购物中心,如榜鹅水滨坊和北岸广场。即将落成的榜鹅数码区也是亮点之一。

One Global集团研究部高级分析师莫汉(Mohan Sandrasegeran)认为,我国市镇可划分为三类,即成熟市镇、新兴市镇和新镇。

建议②:
按地理位置分类

至于成熟市镇,莫汉认为仍可用来指靠近交通枢纽并拥有完善设施的市镇,新兴市镇则是指近年才开始有便利设施的市镇。

他也指出,一些地区还会继续发展,要确保分类有意义,当局得定期更新分类,但这会更混乱。

然而,城市发展的脚步不停息,使人们对理想市镇的看法产生变化。例如,虽然裕廊东到中央商业区相隔一段距离,但裕廊东区内集合了各类设施、交通便利。

钱文澜说,组屋买家如今的考量比过去复杂得多,横跨多维度。虽然市镇分类不可能细致到涵盖所有考量,但她建议以地理位置为主要分类标准,因为地点往往是人们购屋的首要考量。

一、中央区(包括黄金地段组屋项目和南部濒水区);

人们的需求和偏好也在改变,如更渴望住在有绿色空间,或是较安静不那么热闹的邻里,这些都无法反映在成熟和非成熟市镇的分类中。

四、北部和西部,如武吉巴督、武吉班让、裕廊东、三巴旺和兀兰,四房式组屋转售价中位数介于46万至50万元左右。

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